Hypotheken - Belasting

Hypotheekrenteaftrek

Heeft u een eigen woning, die u als hoofdverblijf gebruikt? Dan mag u de rente die u betaalt over de hypotheekschuld of een andere schuld volledig aftrekken van het inkomen zolang u aan bepaalde voorwaarden voldoet:
 
-          De (hypotheek-)schuld is bedoeld voor de aankoop, verbetering of het onderhoud van een woning die uw hoofdverblijf is. Deze schuld heet de 'eigenwoningschuld'. De rente over de financiering van een tweede huis of voor een consumptieve lening is niet aftrekbaar.
 
-          De hypotheekrente is sinds 2001 nog maximaal 30 jaar aftrekbaar. Voor iedere hogere hypotheek geldt die termijn steeds opnieuw voor het bedrag dat u extra leent.
 
-          Verkoopt u de woning? Dan moet u de overwaarde die vrijkomt bij de verkoop van de woning weer investeren in de volgende koopwoning. Doet u dat niet, dan heeft u (in sommige situaties) geen recht op renteaftrek over het leningbedrag ter grootte van die overwaarde. Dit deel van de lening verhuist naar box 3. Dit is de zogenoemde bijleenregeling.
 
2013: aanvullende eisen nieuwe leningen
Vanaf 1 januari 2013 zijn de voorwaarden voor renteaftrek bij geheel nieuwe hypotheken aangescherpt.
U mag de rente over nieuwe eigenwoningschulden alleen aftrekken als de eigenwoningschuld (lening waarover u de hypotheekrente mag aftrekken) volledig en binnen 360 maanden (30 jaar) minimaal annuïtair wordt afgelost. Deze verplichting moet zijn opgenomen in de hypotheekakte. Ook moet jaarlijks aan deze aflossingsverplichting worden voldaan. Overeenkomsten die verder gaan dan een annuïtair aflossingsschema, zoals een lineaire aflossing, komen eveneens in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek.
Voldoet een hypotheeklening niet aan de eisen of wordt de aflossingsverplichting niet nageleefd, dan vervalt het recht op hypotheekrenteaftrek.
 
Overgangsregeling bestaande leningen
De annuitaïre aflossingseisen zijn alleen verplicht voor hypotheken die na 1 januari 2013 worden afgesloten. Voor bestaande eigenwoningschulden geldt het overgangsrecht en verandert er na 1 januari 2013 in grote lijnen niets. Ook niet als u verhuist of uw hypotheek oversluit.
 
U heeft een bestaande eigenwoningschuld als:
- u op 31 december 2012 in het bezit bent van een woning waarop een hypotheek rust.
- u in 2012 uw woning heeft verkocht en momenteel huurt. De hypotheekschuld van uw voormalige woning valt onder het overgangsrecht, mits u in 2013 opnieuw een woning koopt.
- u in 2012 een woning heeft aangekocht*, ook al is dat voor de eerste keer. U valt dan nog onder de huidige fiscale regels en u bent dan niet verplicht een eigenwoningschuld met annuïtaire aflossing aan te gaan om recht te hebben op hypotheekrenteaftrek.
- u in 2012 een onherroepelijke en schriftelijke overeenkomst met een aannemer voor een verbouwing heeft afgesloten. Dan valt de daarvoor aangegane schuld nog onder de oude regels, ook als de lening pas in 2013 wordt afgesloten. De verbouwing moet dan wel in 2013 worden afgerond.

* Er is sprake van een gekochte woning in 2012 als u uiterlijk 31 december 2012 een onherroepelijke schriftelijke koopovereenkomst bent aangegaan. Die koopovereenkomst mag de gebruikelijke bedingen bevatten.
 
De stand van uw eigenwoningschuld op 31 december 2012 is het bedrag dat wordt aangemerkt als bestaande eigenwoningschuld en waarvoor u onder het overgangsrecht valt.

 
Aftrek voor twee woningen
U heeft tijdelijk recht op hypotheekrenteaftrek voor twee woningen als u:
- Uw oude woning te koop heeft staan en al in uw nieuwe woning woont; of
- Nog in uw oude woning woont omdat uw nieuwe woning in aanbouw is of wordt verbouwd: de verhuisregeling. Voor de woning waarin u niet woont, hoeft u geen eigenwoningforfait aan te geven.
 
Voorlopige teruggave
De hypotheekrenteaftrek claimt u in de jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting. U betaalt maandelijks de bruto hypotheeklasten en pas na verwerking van de aangifte krijgt u het belastingvoordeel terug.
U kunt het fiscale voordeel ook iedere maand alvast laten uitbetalen. Dat kan door een voorlopige teruggaaf aan te vragen.
 
Hypotheekrenteaftrek bij scheiding
Zijn u en uw partner uit elkaar? En woont u niet meer in het huis waarin uw ex-partner nog wel woont? Dan is het huis niet langer uw hoofdverblijf voor de inkomstenbelasting. Daardoor komt u eigenlijk niet meer in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek. Om deze reden is er de scheidingsregeling: Nadat een van de partners de woning daadwerkelijk heeft verlaten, geldt onder voorwaarden nog twee jaar de eigenwoningregeling voor de vertrokken partner.
 
Betalingsproblemen en aflossen
Sluit u na 1 januari 2013 een hypotheek af en lost u vervolgens onvoldoende af, dan kunt u de achterstand in het volgende kalenderjaar inhalen zonder het recht op hypotheekrenteaftrek te verliezen.
Als u aannemelijk kunt maken dat u vanwege betalingsproblemen niet aan het aflossingschema kon voldoen, heeft u zelfs tot vier jaar de tijd om een nieuw aflossingsschema vast te stellen. Daar moet uw geldverstrekker wel mee instemmen.
Slaagt u er desondanks niet in voldoende af te lossen, dan beschouwt de Belastingdienst de hypotheeklening niet meer als eigenwoningschuld. U verliest dan het recht op hypotheekrenteaftrek. Dit heeft geen gevolgen voor de al eerder afgetrokken rente.